房贷贴息要来了? 先别欢喜, 我给你算笔账

近这两天，一又友圈又炸了。

房贷要贴息了！1万亿收储、4000亿贴息、中金牵头救万科......

你品，你细品，这三条音问哪条不是王炸？

于是乎，万科涨停、地产债暴涨30%、港股地产股集体狂欢。

粉丝和客户们也纷纷跑来问我，荣杏憨厚，此次真的要来了吧？我要不要马上上车？

其实这事儿早在三周前我就分析过，第一次和第二次的著述齐被谐和了，鲁殿灵光的是这篇：

普大喜奔！减税贴息的小作文救市来了！核弹级大招何时能落地？

但这样大的事儿，平和的东谈主也许多，如故再来写几句。

贴息这事儿，逻辑上确乎说得通。

可以这样说，如果房贷贴息战略真的落地，绝对是2015年棚改以来最猛的救市大招。

为什么呢？

因为它平直击中了当下楼市最中枢的痛点：租售比倒挂。

你买套房出租，一年收的房钱还不够你还房贷利息的。

目下深圳住宅的租售比不祥在1.6-1.8%，商办2.2%。

施行上不少优质公寓项主义房钱答复如故来到4%，而许多农民房的收益能有6-8%。

这意味着你从银行贷款出来收租，每个月还能赚点，是不是想想就刺激。

这等于贴息的杀伤力，它让买房从血亏酿成了一笔合算买卖。

这不是肤浅的每月省几百块钱的问题，而是从根底上转变了房产投资的底层逻辑。

香港楼市为什么最近6个月贯串高潮？

就因为他们的租售比如故高于房贷利率了，刚需一算账，租房还不如买房。

阛阓立马就稳住了。

然而，这事儿没你想的那么好意思。

音问确乎挺炸裂，股市债市也确乎涨疯了，但荣杏憨厚认为，大众如故要保握感性，这内部有三个大坑。

第一个坑：确切度存疑。

目下这三条音问：1万亿收储、4000亿贴息、中金救万科，哪条有官方证明？

完全是据传、据说、音问称，连线路文献的影子齐没看到。

尤其是1万亿收储这事儿，客岁3000亿的保险房再贷款用了些许？

5%齐不到。

为啥？

因为生意情势根底没跑通，场所政府收房作念保险房，房钱收益粉饰不了本钱，还得财政去补贴，谁怡悦干？

在这个情势没理明晰之前，瞬息搞1万亿？

我是不太信的。

再说4000亿贴息。

能干，12月8号的中央政事局会议，历史上第一次开完会没提房地产，这开释了什么信号？当下的战略标的是风险防控，不是大范畴刺激。

目下国度一门心念念搞科技转换，钱齐不够用，你认为会拿4000亿出来给房贷贴息？

天然，我不是说完全不可能。

毕竟楼市确乎太低迷了，10月份房贷又负增长，本年如故第四次了，比以前三年加起来还多。

战略不可能坐视无论，但力度会不会这样大？

时分会不会是目下？

打个问号。

第二个坑：只贴新增不贴存量。

按照传说，证据以往的造就，贴息只针对新买房的东谈主，存量房贷无论。

这就很要命了。

你想啊，以前几年高位上车的那批房奴，房价跌了，每个月还要还高额房贷，原本就如故很惨了，目下你告诉他们：新买房的东谈主可以享受1%的贴息，你们？抱歉，莫得。

这公谈吗？不公谈。

更要命的是什么？

这可能会逼着一部分东谈主断供。

我有个粉丝，2021年在深圳买的房，那时利率5.6%，目下房价跌了30%，成了负金钱，每个月还咬牙在还1.8万的房贷，日子过得紧巴巴的。

你说如果这个贴息战略真落地了，他会奈何想？

凭什么新买房的东谈主能享受这样低的利率，我就要一直还印子钱？

要不我干脆断供算了，归正屋子齐如故负金钱了。

断供一朝多了，法拍房就会加多，严重打击阛阓信心。

准备买房的刚需一看，法拍房那么多，我还着急啥？再等等呗。

终末反而可能拖慢总共楼市止跌回稳的节律。

第三个坑：投资客不一定买账。

贴息1%以后，利率降到2%傍边，看上去挺香，但投资客会不会大范畴入场？

荣杏憨厚认为，可能性不大。

为啥？

因为投资客看的是收益，最迫切的是房价高潮的收益，其次才是房钱收益。

如果房价不涨，房钱收益那三瓜两枣还真入不了专科投资客的眼。

哪怕拼集磋商房钱收益，他们要的不是打平，而是要收成。

你租售比2%，利率也2%，刚好打平，投资客图啥？

还不如把钱拿去买清爽呢。

目下阛阓上确乎有一些公寓居品，房钱收益率能作念到5%，这种标的更多是诱惑偏恰当严慎的非专科投资东谈主，比如多样妃耦团、小年青，然而量太少，无法撑不起总共阛阓。

何况占阛阓主体的住宅，房钱收益率如故太低了，逻辑跑欠亨。

刚需可能会因为利率低而入场，但他们的购买力有限，真实要让楼市透彻止跌回稳，必须要投资客重新进来，光靠刚需不及以成事。

那这事儿到底会不会落地？

荣杏憨厚的判断是：不是目下，更可能是来岁。

2024年房地产所罕有据齐创了新低，11月份成交量连续低迷，新增房贷握续负增长，讲解客岁929那波救市恶果如故完全消退了。

救不起来，那就只可连续救，不可能停。

何况来岁是十五五开局第一年，需要稳经济、提信心，房地产行为支撑产业，不可能一直这样低迷下去。

但要一下子铺开，难度如故很大的。

2025年寰球新址和二手房总销售额不祥在14万亿，哪怕按照三成首付比例，贷款总金额也在近10万亿的范畴，贴息1%等于1000亿，哪怕只贴3年也要砸进去3000亿。

按照摩根的测算，如果存量和新增沿路贴息，则每年要支拨4000亿。

是以战略服气会有，但不祥率不是目下传的这个版块，荣杏憨厚忖度会有所调治。

第一步，先补贴新增房贷，饱读舞新刚需入场。

第二步，依次渐进粉饰部分存量房贷，给苦逼房奴们少许甜头，能力连续支撑下去。

通过补贴来裁减房贷利率，让它和房钱收益握平。

这样大众嗅觉买房没那么亏，就能冲突房价下降预期了。

第三步，贴息时分不会太长，可能3年傍边要收回，一直贴下去财政压力太大了。

具体奈何搞？等来岁3月两会前后，不祥率会有动作。

那么，刚需目下该不该买房？

荣杏憨厚认为，如果你原本就有买房忖度打算，刚雅瞻念到了合乎的标的，价钱也谈得可以，那就买，无用等什么贴息战略。

为啥？因为好屋子不等东谈主，尤其是一二线城市中枢肠段的屋子，目下阛阓天然冷，但优质标的如故很抢手的。你如果等战略落地了再买，大众齐去抢，你反而买不到好的了，何况房价很可能还要借机趁势反弹。

一套屋子涨个三五十万轻简短松，给你贴的那点房贷利息，能算得了啥？

投资客目下该不该入场？

荣杏憨厚提议，再等等。

目下阛阓还没到底，多样数据齐鄙人探，战略天然会来，但力度和时分还不细则，这个时候贸然入场，风险太大。

真实的契机，可能要比及来岁二季度，战略豁达了，阛阓初始企稳了，那时候再脱手，胜算会大许多。

如果你是存量房奴，目下该奈何办？

我的提议是，千万别断供。

你目下断供，征信就毁了，以后想贷款买房买车齐很难，何况屋子被法拍，你不仅耗损首付，还可能要倒欠银行钱。

如果实在还不起了，可以跟银行协商，看能不成调治还款面孔，或者延伸贷款期限，裁减月供压力。

实在不行，就磋商卖房止损，至少还能保住征信，给我方留条后路。

房地产这几年确乎太难了，许多东谈主齐在苦苦支撑，等着战略救市，等着房价回暖。

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然而荣杏憨厚想说，阛阓不会通宵之间变好，房价也不会瞬息暴涨，这需要时分。

贴息战略如果然落地，短期服气能刺激成交量，阛阓神态也会好转，但要让房价真实止跌回稳，还需要许多其他身分拨合，比如经济要收复、收入要增长、信心要重建。

是以，保握感性，不要被小作文忽悠得头脑发烧。

真实贤慧的作念法是，把握这段时分，好好筹商阛阓，找准我方的定位，等契机驾临时，一击即中。

时代寄望战略走向，从目下的情势来看，房价下降的空间如故不大了，高恢弘摩等外资投行瞻望的2027年房价见底极可能提前到2026年。

记取荣杏憨厚常说的那句话：买在无东谈主问津处，卖在东谈主声痛快时。

目下大众齐在不雅望，齐在怀疑，恰正是布局的好时机。

天然前提是，你得买对城市、买对板块、买对标的，更迫切的是买对价钱。

买错一套房，十年齐白忙